麻布台ヒルズ開業から2年——周辺賃貸はどう変わったか【2026年】

2023年11月にグランドオープンした麻布台ヒルズは、「緑と広場」をテーマとした東京の新しい街の核として、周辺エリアの賃貸市場にも大きな影響を与えてきました。開業から2年、周辺の家賃相場・需要構造・入居者層はどう変化したのか。本記事では2026年時点の実態を、データと現場の声からまとめます。

麻布台ヒルズ開業後の周辺変化

街の姿の変化

麻布台ヒルズは単なる商業施設ではなく、住居・オフィス・商業・文化が一体となったコンパクトシティです。周辺の麻布・虎ノ門・飯倉片町の街並みも連動して変化してきました。

• 飲食業態の入れ替わり（ラグジュアリー志向の店舗増加）
• 歩行者動線の再編（地下道・ペデストリアン）
• 観光客・ビジネス来訪者の増加
• 外資系企業の新規進出

住民層の変化

麻布台ヒルズレジデンスの入居進行に伴い、周辺の賃貸物件にも高所得者層・外国人層の流入が加速しました。

• 外資系金融・コンサルのエグゼクティブ
• 海外富裕層（投資・ビジネスビザ）
• 国内のスタートアップ経営層
• 文化・芸術分野の富裕層

2026年時点の相場変化

エリア別の家賃変動

麻布台ヒルズから徒歩10分圏の主要エリアの家賃相場（2023年比）は以下のとおりです。

| エリア | 2023年 | 2026年 | 変動率 | | --- | --- | --- | --- | | 麻布台・飯倉片町 | 基準 | +12〜18% | 最も上昇 | | 麻布十番 | 基準 | +8〜12% | 連動して上昇 | | 虎ノ門 | 基準 | +10〜15% | 新駅・開発効果 | | 六本木一丁目 | 基準 | +6〜10% | 隣接効果 | | 赤坂 | 基準 | +5〜8% | 間接効果 |

※2026年時点の目安値。物件グレードにより乖離があります。

グレード別の影響

• ハイエンド物件（月80万円超）：麻布台ヒルズレジデンスの登場で、比較対象が増えた結果、家賃上昇が続く
• ミッドレンジ（月30〜80万円）：需要拡大の恩恵を受け、空室率が低下
• 築古・駅遠物件：新築競合との差別化で相対的に伸び悩み

需要構造の変化

法人契約比率の上昇

開業前と比較して、周辺物件の法人契約比率は明らかに上昇しています。

• 外資系企業の新規駐在員需要
• 国内大手の社宅需要（外国人エグゼクティブ含む）
• コンサル・プロフェッショナルファームの転入

法人借上ニーズ攻略でも解説していますが、この傾向は今後も継続すると見られます。

短期契約・家具付きニーズ

麻布台ヒルズ周辺のビジネス活性化に伴い、1〜6ヶ月の短期契約・家具付き需要が増加しました。

• 外国人エグゼクティブの初期着任
• 企業のプロジェクト派遣者
• 観光・ビジネス長期滞在者

家具付き物件ガイドもあわせてご参照ください。

物件タイプごとの変化

タワーマンション

麻布台ヒルズ周辺の既存タワーは、麻布台ヒルズレジデンスと比較される形で、より厳密にグレード評価されるようになりました。

• 共用施設の充実度
• コンシェルジュのサービス水準
• ビューの方向・遠近
• 管理体制

低層レジデンス

麻布台ヒルズが「大規模・高層」型である一方、周辺の低層レジデンスは「静謐・個邸性」で差別化が進んでいます。プライバシー志向の富裕層からの需要が強まっています。

デザイナーズ・ヴィンテージ

大規模新築との対比で、個性を求める層にはデザイナーズ物件やヴィンテージ物件の価値が再評価されています。

生活環境の向上

緑と広場

麻布台ヒルズの中央広場・屋上庭園の完成により、周辺の街歩き環境が改善しました。住民向けの日常散歩ルートの質が向上しています。

食の選択肢

レストラン・カフェの選択肢が大幅に増え、麻布・虎ノ門・飯倉片町エリアの食文化が刷新されました。徒歩5分圏で多様な食事ができる環境は、港区で歩いて暮らす贅沢の典型例になっています。

文化施設

森ビルデジタルアートミュージアム等、新しい文化拠点が周辺エリアの魅力を底上げしています。

今後の展望（2026〜2028年）

周辺開発の連鎖

2026年以降も、虎ノ門ヒルズステーションタワーの稼働、六本木駅周辺の再整備、東京タワー周辺の環境整備など、開発の連鎖が続く見込みです。これらの開発が周辺賃貸相場を下支えすると予想されます。

供給の動向

麻布台ヒルズレジデンスのリーシングが一段落したことで、競合圧力は一時的に落ち着きました。しかし今後数年のうちに新築プロジェクトが追加供給されるため、物件の差別化戦略がより重要になります。

リモートワーク継続の影響

在宅勤務が一般化した環境では、家族用の3LDKや書斎適性の高い物件の需要が底堅く推移しています。在宅勤務向け物件選びもご参照ください。

借り手目線のアドバイス

物件選びのポイント

• 麻布台ヒルズレジデンスだけを基準にしない（競合物件の方がコストパフォーマンスで勝る場合も多い）
• 徒歩圏の変化を現地で確認する
• 家賃上昇が続くため、タイミングを見て決断する
• 法人契約が可能な物件は交渉の余地が広い

エリアの選び方

• 最先端志向なら麻布台・虎ノ門
• 伝統的な高級住宅志向なら麻布十番・元麻布
• コストパフォーマンス重視なら六本木一丁目・赤坂

オーナー目線のアドバイス

• 麻布台ヒルズを軸にしたエリア魅力を訴求
• 外資系・法人ニーズを取り込む契約設計
• 英語対応体制の整備
• 短期・家具付きプランの併設

まとめ

麻布台ヒルズ開業から2年、周辺エリアは単なる「新施設の恩恵を受ける街」を超えて、国際都市東京の新しい顔として定着してきました。賃貸市場においても、需要構造・相場・入居者層すべてが進化し続けています。

慶成の仲介では、麻布・虎ノ門エリアの最新賃貸事情に精通しています。物件選びやオーナー様のご相談はお問い合わせから承ります。