麻布台ヒルズ開業から2年——周辺賃貸はどう変わったか【2026年】

2023年11月にグランドオープンした麻布台ヒルズは、「緑と広場」をテーマとした東京の新しい街の核として、周辺エリアの賃貸市場にも大きな影響を与えてきました。開業から2年、周辺の家賃相場・需要構造・入居者層はどう変化したのか。本記事では2026年時点の実態を、データと現場の声からまとめます。

麻布台ヒルズ開業後の周辺変化

街の姿の変化

麻布台ヒルズは単なる商業施設ではなく、住居・オフィス・商業・文化が一体となったコンパクトシティです。周辺の麻布・虎ノ門・飯倉片町の街並みも連動して変化してきました。

• 飲食業態の入れ替わり（ラグジュアリー志向の店舗増加）
• 歩行者動線の再編（地下道・ペデストリアン）
• 観光客・ビジネス来訪者の増加
• 外資系企業の新規進出

住民層の変化

麻布台ヒルズレジデンスの入居進行に伴い、周辺の賃貸物件にも高所得者層・外国人層の流入が加速しました。

• 外資系金融・コンサルのエグゼクティブ
• 海外富裕層（投資・ビジネスビザ）
• 国内のスタートアップ経営層
• 文化・芸術分野の富裕層

2026年時点の相場変化

エリア別の家賃変動

麻布台ヒルズから徒歩10分圏の主要エリアの家賃相場（2023年比）は以下のとおりです。

| エリア | 2023年 | 2026年 | 変動率 | | --- | --- | --- | --- | | 麻布台・飯倉片町 | 基準 | +12〜18% | 最も上昇 | | 麻布十番 | 基準 | +8〜12% | 連動して上昇 | | 虎ノ門 | 基準 | +10〜15% | 新駅・開発効果 | | 六本木一丁目 | 基準 | +6〜10% | 隣接効果 | | 赤坂 | 基準 | +5〜8% | 間接効果 |

※2026年時点の目安値。物件グレードにより乖離があります。

グレード別の影響

• ハイエンド物件（月80万円超）：麻布台ヒルズレジデンスの登場で、比較対象が増えた結果、家賃上昇が続く
• ミッドレンジ（月30〜80万円）：需要拡大の恩恵を受け、空室率が低下
• 築古・駅遠物件：新築競合との差別化で相対的に伸び悩み

需要構造の変化

法人契約比率の上昇

開業前と比較して、周辺物件の法人契約比率は明らかに上昇しています。

• 外資系企業の新規駐在員需要
• 国内大手の社宅需要（外国人エグゼクティブ含む）
• コンサル・プロフェッショナルファームの転入

法人借上ニーズ攻略でも解説していますが、この傾向は今後も継続すると見られます。

短期契約・家具付きニーズ

麻布台ヒルズ周辺のビジネス活性化に伴い、1〜6ヶ月の短期契約・家具付き需要が増加しました。

• 外国人エグゼクティブの初期着任
• 企業のプロジェクト派遣者
• 観光・ビジネス長期滞在者

家具付き物件ガイドもあわせてご参照ください。

物件タイプごとの変化

タワーマンション

麻布台ヒルズ周辺の既存タワーは、麻布台ヒルズレジデンスと比較される形で、より厳密にグレード評価されるようになりました。

• 共用施設の充実度
• コンシェルジュのサービス水準
• ビューの方向・遠近
• 管理体制

低層レジデンス

麻布台ヒルズが「大規模・高層」型である一方、周辺の低層レジデンスは「静謐・個邸性」で差別化が進んでいます。プライバシー志向の富裕層からの需要が強まっています。

デザイナーズ・ヴィンテージ

大規模新築との対比で、個性を求める層にはデザイナーズ物件やヴィンテージ物件の価値が再評価されています。

生活環境の向上

緑と広場

麻布台ヒルズの中央広場・屋上庭園の完成により、周辺の街歩き環境が改善しました。住民向けの日常散歩ルートの質が向上しています。

食の選択肢

レストラン・カフェの選択肢が大幅に増え、麻布・虎ノ門・飯倉片町エリアの食文化が刷新されました。徒歩5分圏で多様な食事ができる環境は、港区で歩いて暮らす贅沢の典型例になっています。

文化施設

森ビルデジタルアートミュージアム等、新しい文化拠点が周辺エリアの魅力を底上げしています。

今後の展望（2026〜2028年）

周辺開発の連鎖

2026年以降も、虎ノ門ヒルズステーションタワーの稼働、六本木駅周辺の再整備、東京タワー周辺の環境整備など、開発の連鎖が続く見込みです。これらの開発が周辺賃貸相場を下支えすると予想されます。

供給の動向

麻布台ヒルズレジデンスのリーシングが一段落したことで、競合圧力は一時的に落ち着きました。しかし今後数年のうちに新築プロジェクトが追加供給されるため、物件の差別化戦略がより重要になります。

リモートワーク継続の影響

在宅勤務が一般化した環境では、家族用の3LDKや書斎適性の高い物件の需要が底堅く推移しています。在宅勤務向け物件選びもご参照ください。

借り手目線のアドバイス

物件選びのポイント

• 麻布台ヒルズレジデンスだけを基準にしない（競合物件の方がコストパフォーマンスで勝る場合も多い）
• 徒歩圏の変化を現地で確認する
• 家賃上昇が続くため、タイミングを見て決断する
• 法人契約が可能な物件は交渉の余地が広い

エリアの選び方

• 最先端志向なら麻布台・虎ノ門
• 伝統的な高級住宅志向なら麻布十番・元麻布
• コストパフォーマンス重視なら六本木一丁目・赤坂

オーナー目線のアドバイス

• 麻布台ヒルズを軸にしたエリア魅力を訴求
• 外資系・法人ニーズを取り込む契約設計
• 英語対応体制の整備
• 短期・家具付きプランの併設

エリアの基礎情報をあわせて確認

麻布台エリア全体の交通・住環境・教育・医療といった基礎情報は麻布台エリアガイドで体系的に整理しています。周辺エリアと比較したい方は、麻布十番エリアガイド・南麻布エリアガイド・赤坂エリアガイドもあわせてご参照ください。

検討時のチェックリスト

開業から2年経った今、麻布台ヒルズ周辺で物件を選ぶ際に押さえておきたい観点を整理します。

1. 物件のグレード差：麻布台ヒルズレジデンス基準で見ると、近隣の既存タワーや低層プレミアムは「設備・サービスのどこで違いを出しているか」が選定の鍵になります。
2. 法人契約・社宅利用の可否：外資系企業の駐在需要に対応するため、法人契約の柔軟性は重要な評価軸です。手続きの全体像は港区高級賃貸の契約時に必要な書類完全チェックリストで確認できます。
3. 初期費用の構造：プレミアム物件では敷金・礼金・保証料の慣行が一般物件と異なるケースもあります。港区賃貸の初期費用相場を参考に予算組みを行ってください。
4. 将来の出口戦略：賃料相場の上昇トレンドが続くか、転勤・帰任・買い替え時の柔軟性をどう設計するか、長期目線での評価が増えてきました。

よくあるご質問

Q. 麻布台ヒルズレジデンスの空室はどう探せばよいですか？ A. 一般公開されない非公開情報として動くケースが多く、希望条件（間取り・予算・入居時期）を仲介に共有しておくと、リーシング情報が出た段階でご案内できます。

Q. 開業から2年、もう相場上昇は落ち着きましたか？ A. ハイエンド帯は引き続き緩やかに上昇傾向ですが、ミッドレンジは需要が定着し、上昇ペースは鈍化しています。ただし新築プロジェクトの動向次第で再加速する可能性は残ります。

Q. 賃貸ではなく購入を検討すべきですか？ A. 駐在期間が短い・帰任の可能性がある場合は賃貸が有利、長期居住・資産形成目線なら購入も合理的です。慶成では仲介に加えて売買検討の整理もサポート可能です。

まとめ

麻布台ヒルズ開業から2年、周辺エリアは単なる「新施設の恩恵を受ける街」を超えて、国際都市東京の新しい顔として定着してきました。賃貸市場においても、需要構造・相場・入居者層すべてが進化し続けています。

慶成の仲介では、麻布・虎ノ門エリアの最新賃貸事情に精通しています。物件選びやオーナー様のご相談はお問い合わせから承ります。